Opinie: "Ook de Belgische vastgoedsector zal binnenkort zijn ’Uber-moment’ beleven"

Xavier Carbonez
Door Xavier Carbonez Innoveren
Opinie: "Ook de Belgische vastgoedsector zal binnenkort zijn ’Uber-moment’ beleven"

foto: shutterstock.com

De bankensector, die decennialang als goedbevolkt, stabiel en lucratief door het leven ging, zit in een digitale storm. De afgelopen weken lazen we iedere dag in de krant op linkerbladzijdes over saneringen bij banken, op de rechterpagina’s over de start-ups die met frisse apps aan de poten van diezelfde banken zagen. Andere sectoren, zoals media of toerisme, mochten het afgelopen decennium al meemaken hoe disruptief - om het dure woord eenmalig te gebruiken - technologie kan ingezet worden. De financiële sector is inmiddels flink wakker geschud door al dat ‘fintech’-geweld, maar de vastgoedsector neemt best ‘proptech’ ook stilaan serieus.

Diegene die best luistert naar de noden van de gebruiker wint

Doorheen al die omwentelingen is de rode draad: de eindgebruiker centraal plaatsen. Dat klinkt als een boutade, maar dat is het allerminst. Diegene die best luistert naar de noden van de gebruiker zal de strijd winnen. De (vooralsnog buitenlandse) start-ups zijn niet meer te tellen die de best practices uit de e-commerce toepassen op vastgoed: 24/7 bezoekdagen, niet-tevreden-geld-terug voor 30 dagen, no-cure-no-pay bij transacties, 6-weken-verkoopsgaranties en ga zo maar door. En de gebruikers smullen ervan.

Gebruikersfocus gaat veel verder dan de juiste criteria in een blitse zoekrobot aanbieden. Het is een compromisloze houding die geen andere belangen kan dienen dan die van de eindgebruiker. En daar zullen technologische start-ups de ‘forcing’ voeren. Ik zie hier te lande een gevestigde portaalwebsite niet meteen bovenstaande diensten aanbieden. Zeker niet als die portaal meer geld verdient aan makelaars dan aan zijn eindgebruikers. Zo duurde het in België een decennium vooraleer vastgoedportalen toegaven aan de trend om de prijshistoriek van een zoekertje te publiceren. Ze wilden immers de belangen van de verkopende makelaar niet schenden door informatie vrij te geven over een tuimelende vraagprijs. 

Gebruikersfocus is dus geen duur woord op een marketingslide, het moet in het DNA van een businessmodel zitten om geloofwaardig te zijn. En daar hebben de TripAdvisors & Ubers van deze wereld het voorbeeld gegeven.

Reviews: de opperste vorm van democratie?

Wie herinnert zich TripAdvisor of Booking.com uit zijn begindagen? Dat was ‘die site waar je kon zien wat anderen vinden van een hotel’. In sneltreintempo zijn die sites geëvolueerd naar sites die bepalen of dat hotel nog een toekomst heeft. Een doordeweekse review bepaalt indirect het aantal boekingen die je ‘s anderendaags mag verwachten. Noem zo’n reviews de opperste vorm van democratie of de dictatuur van het individualisme, de trend is onomkeerbaar. En in vastgoed? Het eerste zwarte beest heet Airbnb.

Begonnen met een imago van website waar je “lokale kamers kon huren om je met luchtmatras te slapen te leggen” is het intussen geëvolueerd naar een platform dat de kortetermijnverhuur wereldwijd heeft gemonopoliseerd. Met de review als mantra: wie vriendelijk is voor zijn huurder haalt mooie rendementen, wie er een zootje van maakt tuimelt weg in de rangschikking van aangeprezen verhuurders.

Intussen is het platform wereldwijd de referentie voor kortetermijnhuur geworden. Enkel in ‘geeky America’? Neen. Naar schatting worden in België nu al 10.000 panden te huur aangeboden via Airbnb. En dat de honger van die jongens nog lang niet is gestild, mag blijken uit hun nieuwste initiatief ‘Samara’, waarmee ze nu zelf huizen willen bouwen. Tot wat een eenvoudig review concept allemaal kan leiden. Ook projectontwikkelaars zijn bij deze gewaarschuwd.

Slechts 28 procent van Belgen vertrouwt vastgoedprofessionals

Eind 2012 was de publieke verontwaardiging groot na een veelbesproken Panorama-reportage die een blik wierp op het dichtgetimmerd verdienmodel rond vastgoed. De consternatie ebde maar traag weg. Deze week horen we, vier jaar na datum, dat het onderzoek door de mededingingsautoriteit naar Immoweb is gestaakt. Behalve het statuut van ‘meest begunstigste klant’ dat Immoweb laat varen bij zijn softwareleveranciers, lijkt er aan het oppervlak nog niet zoveel veranderd.

Volgens een nieuwe vertrouwensbarometer in de vastgoedsector heeft de sector dan ook nog een ganse weg af te leggen. Slechts 28% van de Belgen zou vastgoedprofessionals vertrouwen, lezen we deze week in de kranten. Ook hier zal technologie de vastgeroeste structuren openbreken & transparantie versterken. Die trend zie je duidelijk in het buitenland, met als inzet een hertekening van de verdienketen rond vastgoed.

De traditionele verkoopcommissie voor de makelaar komt onder druk door diegenen die claimen een grotere toegevoegde waarde te bieden in het verkoopproces.

Wie over de juiste data beschikt, wordt king

De toegevoegde waarde zal komen van de data, in al zijn transparantie. Wie de data heeft, wordt ‘kingmaker’. En daar hebben vastgoedportalen als Immoweb of Realo een streepje voor op makelaars. Ze zitten op een berg van informatie die ze kunnen uitspelen in de strijd om de gebruiker. De voorbeelden zijn al gekend waar webportalen zelf offline diensten aanbieden voor de afhandeling van een transactie. Maar wat als Facebook & Google alle registers opentrekken? Het zijn net die kanalen die de makelaar op lokaal niveau kan inzetten om zich op zijn beurt van de portal te ontdoen.

Het spanningsveld in de sector is daarmee duidelijk, de uitkomst veel minder. Of het nu gaat om verhuur of verkoop van vastgoed, residentieel of professioneel vastgoed, bouwen van huizen of dienstverlening rond vastgoed,… ook deze sector zal zijn ’Uber-moment’ beleven. En met een sector die in de ruimste zin zo’n derde van het Belgisch BBP beslaat, klik je je maar beter vast. De tsunami die ‘digitalisering’ heet, ontziet weinig. Het wordt een volgend hoofdstuk in de kranten. Vast staat dat de gebruiker de richting zal aangeven en het laatste zal woord krijgen. Met of zonder review.

Noot van de redactie: opinies vertegenwoordigen niet noodzakelijk de mening van Bloovi. Indien je het niet eens bent met de auteur en zelf een opinie wil schrijven, laat het ons weten via redactie@bloovi.be