Benny Mintjens (©Frederick Van Grootel)
Benny Mintjens onderneemt al sinds zijn veertiende, al noemt hij die beginfase liever zijn ‘vlucht uit de school’. Het leverde hem wel het nodig kapitaal op om zijn 16de een eerste bouwgrond te kopen, die hem de smaak van vastgoed gaf: Mintjens opende winkels, kocht huizen en appartementen en zette vastgoedvennootschappen op. Toen mensen hem vroegen hoe ze zelf rendementsvol vastgoed konden vinden, kwam hij op het idee van Smart Real Estate Investing Solutions: investeren in duurzaam rendementsvol vastgoed.
“Ik kreeg van steeds meer mensen de vraag hoe zij ondersteund konden worden in slimme vastgoedinvesteringen en hoe ze dus mee op die trein konden springen”, begint Benny Mintjens. “Aangezien ik bovendien, wegens mijn vroege contact met financiële markten, ook thuis was in vermogensopbouw en vermogensgroei en daar zelfs seminaries over geef, besefte ik dat ik dit moest vastpakken. Smart Real Estate Investing Solutions is eigenlijk heel simpel – hoewel het vaak behoorlijk complex is om tot iets simpels te komen (lacht).”
"Wij kopen vastgoed met de vennootschap, financieren dat voor 80 procent via de bank en wat het restbedrag betreft geven we participanten de kans in te stappen om zo dat verschil financieel dicht te rijden. Deze participanten genieten mede van het huurrendement. We spreken bewust van laagdrempelig investeren, want dat kan al voor een instapbedrag van 5.000 euro. De maximale instap is beperkt per pand.”
We spreken bewust van laagdrempelig investeren, want dat kan al voor een instapbedrag van 5.000 euro.
“Eenmaal dat restbedrag volledig gefinancierd is, kunnen er geen participanten meer instappen en gaan we op zoek naar een volgend pand om daar net hetzelfde mee te doen. Dat betekent natuurlijk ook dat je als investeerder pas kan instappen als we een nieuw pand hebben gevonden.”
‘Verbrande’ panden
"Dat traject is minder evident dan het klinkt, want we kopen enkel rendementsvol vastgoed waar reeds een huurder inzit met een degelijk huurcontract. En dat is eerder zeldzaam in het vastgoed aanbod. Daarom gaan wij op zoek naar zogenaamde ‘verbrande panden’, meestal panden die gelinkt zijn aan emotionele problemen bij de verkoper van het pand”, vertelt Benny Mintjens.
“Dan heb ik het over panden die verkocht moeten worden omwille van een echtscheiding, sterfgeval, ruzie, gokschulden of wat nog meer. Maar ook panden die al enige keer verkocht zijn, maar de oorspronkelijke kopers geen financiering kregen. Zowel de verkoper als de makelaar wordt dan verkoopsmoe.”
"Panden die we steeds om weergegeven reden minimaal tien tot vijftien procent goedkoper dan de vraagprijs kunnen aankopen. Met ‘verbrand’ bedoel ik dus voor de duidelijkheid nooit ‘materieel beschadigd’. Dat is ook de reden waarom wij zoveel kunnen financieren bij een bank: omdat de bank uitgaat van de waarderingsprijs en niet van de effectieve prijs die we betalen.”
De ongeschreven zestiende regel
“Maar ‘verbrand’ betekent allerminst ‘minder kwaliteit, want bij aankoop hanteren wij maar liefst vijftien gouden vastgoedregels”, gaat Benny Mintjens verder. “Wanneer wij bijvoorbeeld een appartement kopen in een complex, dan willen wij niet alleen dat het van bovengemiddelde kwaliteit is, maar ook dat de huidige huurders te kennen hebben gegeven nog lang te blijven huren vanwege hun sociale netwerk in de buurt. Uiteraard controleren we vooraf of deze een onberispelijke betaalgeschiedenis hebben.”
“Zo hebben we vijftien regels, maar de belangrijkste is de ongeschreven zestiende: kunnen we het investeringspand aan dezelfde huidige condities verder verhuren als een huurder er toch eenmaal uit trekt? Pas als het antwoord ‘ja’ is, gaan wij tot aankoop over”, vertelt Mintjens.
“Een laatste manier om het pand bovengemiddeld rendementsvol te houden is beheer & onderhoud: we bekijken tevens welke investeringen echt nodig zijn en welke niet, zodat het kostenplaatje ook in evenwicht blijft. Al hoeft de participant zich hier geen zorgen over te maken, dit is volledig voor onze rekening.”
Verwerking roerende voorheffing
“Elke maand dat een pand wordt afbetaald, stijgt ons eigen vermogen. Daar zit onze winst. De participanten stappen in met een bedrag dat een stuk kleiner is dan de aankoopprijs. Zij krijgen het huurrendement. Dat is ook perfect mogelijk, want stel dat een pand 100.000 euro kost: op de minstens 80.000 euro die wij financieren met de bank is de intrestvoet nog steeds laag.”
Elke maand dat een pand wordt afbetaald, stijgt ons eigen vermogen. Daar zit onze winst
“Wat ervoor zorgt dat wij panden hebben waar we een rendement kunnen aanbieden aan participanten van tussen de vijf en zeven procent bruto rendement - en die percentages zijn niét wispelturig, maar vast per pand en gedurende de volledige looptijd. Dit rendement wordt bovendien maandelijks uitgekeerd, wat participanten enorm waarderen”, stelt Benny Mintjens vast.
Wij hebben panden waar we een rendement kunnen aanbieden aan participanten van tussen de vijf en zeven procent bruto rendement
“Bovendien betalen wij in het geval van een particuliere investering de door de wet verplichte roerende voorheffing en doen we de aangifte daarvan. Ondernemers kunnen trouwens ook perfect via een vennootschap investeren, dan komt de ontvangen intrest bij de winst van de participerende vennootschap en geld hierop de dan zijnde vennootschapsbelasting. Verder zijn er voor de participant geen zichtbare en onzichtbare kosten of andere eventuele vergoedingen verschuldigd.”
Strippen en herinrichten
“Het enige wat ik moet benadrukken, is dat wij niet weten hoe lang de investeringsperiode voor participanten loopt. Wij kopen de panden, maar zodra de huurder eruit gaat, moeten wij op zoek naar een nieuwe. Als dat binnen de drie maanden lukt en we kunnen verder verhuren aan dezelfde voorwaarden, verandert er niets voor de participant.”
“Maar lukt dat niet, dan stopt de investering en krijgt de participant zijn initiële investeringsbedrag terug, uiteraard met interest. Wij willen namelijk geen investeringsgeld waar wij geen huurrendement tegenover kunnen plaatsen, want net daarin zit de magie. Maar die situatie hebben wij zelden voor, omdat onze huurprijzen voor huurders betaalbaar zijn.”
Flexibele formule
“De investering van de participant loopt enkel als er een huurder aanwezig is, zoniet stopt de investering en betalen wij het investeringsbedrag integraal terug aan de participant. Wat wij doen als we binnen de drie maanden geen nieuwe huurder vinden, is ofwel uitkijken tot we wél iemand selecteren, ofwel het pand gedeeltelijk of volledig strippen en herinrichten en een nieuwe huurprijs bepalen.”
“De oorspronkelijke participant krijgt vervolgens als eerste de kans om weer in te stappen tegen het dan geldende rendement. En anders bieden we die opportuniteit aan aan nieuwe investeerders. Bestaande participanten kunnen trouwens eveneens op elk moment hun investering terugvragen en zullen altijd hun rendement krijgen van de maand die dan afgelopen is. Het is dus beter je geld terug te vragen op de vijfde dan op de 25e van de maand (lacht).”
Betonstop
Door de wet van vraag en aanbod vindt ook niet-rendementsvol vastgoed zijn weg nog steeds naar de markt, waaruit we kunnen concluderen dat vastgoed in ieder geval een betrouwbare investering is en blijft. En al zeker bij een speler als Smart Real Estate Investing Solutions, die duurzaam rendementsvol vastgoed garandeert.
“De markt zal ook alleen maar attractiever worden, en dat om verschillende redenen”, duidt Mintjens. “Ten eerste omdat er een betonstop aankomt, ten tweede omdat de prijsverhogingen op bouwproducten ervoor zorgt dat de waarde van vastgoed niet zal dalen, ten derde omdat de migratiecijfers alleen maar zullen stijgen vanwege ‘de naar Europa terug te brengen productiebedrijven’ en ten vierde omdat er steeds meer eenoudergezinnen zijn.”
“Maar voor ons concept maakt die waarde zelfs niets uit, want eenmaal we een pand hebben gekocht, krijgt de participant hoe dan ook zijn (huur)rendement, zonder enig risico. En de huurmarkt waar wij in investeren zal alleen maar blijven groeien, om dezelfde redenen die ik zonet heb genoemd.”
